Carga tributária sobre locações: impacto da reforma na renda de aluguel

A Reforma Tributária, por meio da implementação do modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, vai introduzir uma reestruturação fundamental na tributação dos rendimentos de aluguel no Brasil. 

Historicamente, a locação de imóveis por pessoas físicas era primariamente sujeita apenas ao Imposto de Renda (IRPF), sendo tratada como uma renda passiva. 

Com a nova legislação, contudo, a locação passa a ser classificada como uma prestação de serviço para fins de tributação sobre o consumo, sujeitando-se ao novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Este novo enquadramento resulta em uma nova e considerável camada de tributação que, embora mitigada por alíquotas reduzidas, pressiona a rentabilidade do setor. 

A alíquota cheia do IVA, projetada para ser próxima de 28%, é reduzida em 70% para aluguéis residenciais de longo prazo, resultando em uma carga efetiva sobre a receita bruta estimada em torno de 8%. 

Tal acréscimo, somado ao IRPF, representa um aumento na carga tributária geral, o que pode inevitavelmente ser repassado, em parte, ao locatário por meio de reajustes nos preços.

Impactos e o critério da habitualidade

A principal distinção da nova lei reside no tratamento dado à pessoa física. O legislador buscou proteger o pequeno investidor, isentando do novo IVA os proprietários que não demonstrem habitualidade na atividade de locação. 

A obrigação de recolher o IBS e a CBS só se manifestará para aqueles que, de forma cumulativa, possuírem mais de três imóveis distintos alugados e auferirem receita anual superior a R$ 240 mil. 

Assim, o proprietário com poucos imóveis alugados continuará a tributar sua renda primordialmente via IRPF, mantendo-se fora do escopo do IVA.

Em contraste, as locações de curta duração (como as realizadas via plataformas digitais como o Airbnb) são penalizadas com uma alíquota efetiva de IVA mais alta, dada a aplicação de um redutor menor (40%). 

Essa equiparação a serviços de hotelaria eleva a carga tributária significativamente, sinalizando uma regulamentação fiscal mais estrita para a economia de compartilhamento no mercado imobiliário.

Desafios e necessidade de planejamento

O período de transição, que se estenderá até 2033, impõe aos locadores, especialmente às empresas patrimoniais e aos grandes investidores, a urgência de um planejamento tributário minucioso.

1. Revisão Contratual: A necessidade de adequação às novas regras, incluindo a opção por regimes transitórios com alíquotas menores para contratos antigos, exige a formalização e registro de documentos.
2. Transparência e Repasse: O acréscimo da carga tributária sobre o consumo pode levar à revisão dos valores de locação, exigindo do mercado imobiliário transparência na comunicação dos custos aos inquilinos e cautela para não desestabilizar o equilíbrio contratual.

Em última análise, a Reforma Tributária sobre o aluguel tem o potencial de simplificar o arcabouço fiscal a longo prazo, mas demanda uma adaptação imediata do mercado para absorver a nova base de cálculo, gerenciando o risco de um aumento indesejado nos custos de moradia.