Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o novo cerco fiscal sobre aluguéis

A recente reformulação do sistema tributário nacional introduziu uma alteração significativa para os donos de bens imobiliários. Sobretudo aqueles cuja subsistência depende da receita de aluguéis.

O governo federal estabeleceu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma nova ferramenta que atribui uma identificação numérica única e de abrangência nacional a cada propriedade, funcionando como um “CPF” ou “CNPJ” exclusivo para imóveis.

Este novo registro é obrigatório e será inserido em todos os documentos oficiais, como escrituras e bases de dados de órgãos públicos em âmbito federal, estadual e municipal.

O objetivo primordial é uniformizar a identificação das propriedades, agilizar a troca de dados entre entidades fiscalizadoras e fortalecer o monitoramento de tributos como o IBS e a CBS.

Implicações para o Mercado de Locação

Segundo advogados especialistas, o CIB exercerá uma influência direta no segmento de aluguéis. 

Isso se deve à sua integração com o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), uma interligação que concede à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS mecanismos mais eficazes para cruzar dados e detectar possíveis omissões de rendimentos gerados por aluguéis.

Na prática, a autoridade fiscal terá a capacidade de cotejar informações provenientes de contratos de compra e venda. Além de Declarações de Imposto de Renda e até mesmo os endereços registrados dos locatários. 

Dessa forma, qualquer discrepância entre o valor de aluguel declarado pelo proprietário e o montante efetivamente recebido será muito mais fácil e automaticamente identificada.

Consequências da omissão de renda

Se comprovar a falha em declarar os valores recebidos, o proprietário estará sujeito a severas penalidades fiscais. Isso inclui a emissão de um auto de infração, a obrigação de quitar o imposto atrasado, a aplicação de multas, a incidência de juros. Nas situações mais graves, a abertura de processo por sonegação fiscal. 

A legislação permite que a Receita Federal exija retroativamente os valores não pagos referentes aos últimos cinco anos.

Quem fica mais exposto com o CPF do imóvel?

O primeiro grupo a se alcançar é o das pessoas físicas que alugam imóveis sem formalizar contratos por meio de registro. 

Por muito tempo, a falta de um documento oficial e notório dificultava o rastreamento da receita de aluguel. Contudo, a partir de agora, a Receita Federal tem a capacidade de esperar.

Qualquer ato subsequente que precise ser levado a cartório ou registro – seja um aditivo, um distrato, uma ação judicial ou até mesmo o mero reconhecimento de firma em um documento – será automaticamente atrelado ao número CIB da propriedade.

No universo das pessoas jurídicas investidoras, o CIB atua como um inspetor contábil. Muitas empresas buscam classificar as receitas de locação de formas que minimizem a carga de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). 

O novo sistema, porém, permite um confronto de dados inédito. Ao cruzar o número CIB, as informações das escrituras registradas e os balancetes da empresa, o Fisco consegue identificar rapidamente se a receita declarada nos livros contábeis corresponde à realidade imobiliária do negócio.

Qualquer “maquiagem” ou classificação inadequada da receita de locação para pagar menos impostos agora se torna uma discrepância fácil de se detectar.

Talvez o ponto mais sensível do novo controle seja a exposição de situações onde o beneficiário efetivo do aluguel não é o declarante legal. É o famoso caso de o imóvel estar no nome de um terceiro (o “laranja” ou um parente). Enquanto o dinheiro do aluguel cai na conta de outra pessoa.

O sistema fecha o cerco ao cruzar o CIB com a e-Financeira, que é a declaração obrigatória de todas as movimentações financeiras.