Crédito imobiliário: novas regras da Caixa entram em vigor

Desde segunda-feira, dia 13, a compra da casa própria ficou mais acessível com a entrada em vigor das novas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal. 

As medidas, apoiadas pelo governo federal, visam injetar R$ 20 bilhões no crédito imobiliário, com uma meta ambiciosa de financiar 80 mil novos imóveis até o fim do próximo ano. 

O foco das mudanças é beneficiar especialmente a classe média alta, composta por famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil, que até então encontravam dificuldades para obter crédito com taxas reguladas fora do mercado tradicional.

Ampliação dos limites e redução da entrada

O ponto central do pacote é a ampliação da cota máxima de financiamento para 80% do valor do imóvel. Anteriormente, a Caixa limitava o financiamento a 70% do valor. Essa alteração reduz significativamente a entrada exigida do comprador.

Para exemplificar, em um imóvel de R$ 500 mil, a entrada necessária cai de R$ 150 mil (regra antiga) para R$ 100 mil (regra nova). Essa redução destrava o acesso ao crédito para milhares de famílias que tinham capacidade de pagamento das parcelas, mas não conseguiam acumular o valor inicial suficiente.

Além disso, o teto de imóveis financiáveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Essa elevação permite que imóveis de valor mais alto sejam adquiridos com juros regulados, expandindo o alcance do SFH.

Uso estratégico do FGTS

Com o aumento do teto do SFH para R$ 2,25 milhões, mais imóveis de valor mais alto agora podem ser adquiridos sob as regras que permitem o uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O saldo do FGTS pode ser utilizado de três formas principais no financiamento habitacional:

1. Como entrada, diminuindo o valor principal a ser financiado.
2. Para amortizar o saldo devedor, o que pode resultar na redução do valor das parcelas ou do prazo total do contrato.
3. Para pagar parte das prestações mensalmente, aliviando o orçamento familiar.

É importante notar que o FGTS pode ser usado para financiar tanto imóveis novos quanto usados, desde que o valor final se mantenha dentro do novo limite do SFH.

Alcance e futuro da medida

As novas condições foram desenhadas para famílias de classe média e alta, com renda acima de R$ 12 mil mensais, visto que compradores com renda inferior continuam a ser prioritariamente atendidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. 

A Caixa, responsável por cerca de 70% dos financiamentos habitacionais do país, será a principal operadora deste novo modelo,. Este passará por uma fase de teste até o fim de 2026. Se a iniciativa se mostrar eficaz na ampliação da oferta de crédito e na redução de custos, sua implementação plena está prevista para 2027.

Mudanças na poupança e disponibilidade de recursos

O pacote de crédito é complementado por uma reestruturação na forma como os recursos da poupança são direcionados ao setor imobiliário.

Atualmente, 65% dos depósitos da poupança são obrigatoriamente destinados ao crédito habitacional. No entanto, em um período de transição, que se estenderá de 2025 até janeiro de 2027. O percentual de depósitos compulsórios retidos pelo Banco Central cairá de 20% para 15%. 

A diferença, de 5 pontos percentuais, será aplicada diretamente no novo modelo de financiamento.

Após janeiro de 2027, o governo planeja extinguir a obrigação dos bancos de destinar 65% dos depósitos ao crédito habitacional e eliminar totalmente os depósitos compulsórios no Banco Central. 

Por fim, isso fará com que até 100% do dinheiro aplicado na poupança possa ser usado para financiar a casa própria. Assim, aumentando exponencialmente a liquidez e a oferta de crédito no mercado imobiliário.