A reforma tributária trouxe mudanças que passam a atingir pessoas físicas que vendem ou alugam imóveis com frequência ou em grande escala. A partir de 2026, novas regras alteram a forma como esses rendimentos serão declarados e, em alguns casos, tributados pelo Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
O novo sistema substituiu PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A soma dos dois forma o IVA, que passa a incidir também sobre determinadas operações imobiliárias.
O que muda com a reforma tributária pata imóveis
Antes da reforma, a locação e parte das vendas de imóveis por pessoas físicas não eram tratadas como prestação de serviço ou circulação de mercadoria. Assim, o contribuinte pagava apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre o rendimento.
Com a nova legislação, a lógica foi alterada. Em situações específicas, a locação e a venda passam a ser consideradas operações tributáveis pelo IVA.
A alíquota cheia do IVA é estimada em 28%. Para imóveis residenciais, ao fim do período de transição, a carga efetiva deve ficar em torno de 8,4%.
Em 2026, não haverá cobrança financeira do imposto, mas já será obrigatória a inclusão dessas informações na declaração. A cobrança progressiva ocorrerá entre 2027 e 2033.
Quem será afetado pela nova cobrança
A incidência do IVA ocorrerá quando houver habitualidade ou volume relevante de operações. A lei define como situações sujeitas à tributação:
- Venda de mais de três imóveis em um ano, desde que tenham sido adquiridos há menos de cinco anos;
- Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
- Aluguel de mais de três imóveis com receita anual superior a R$ 240 mil.
Nesses casos, além do IVA, o contribuinte continuará pagando o Imposto de Renda sobre o rendimento líquido.
Segundo Helder Santos, professor de gestão tributária da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI), a locação deixa de ser apenas renda passiva quando há volume e frequência relevantes.
“Na prática, teremos o IVA sobre a receita bruta dos aluguéis e IRPF sobre o rendimento líquido, que continua sendo apurado conforme tabela progressiva (até 27,5%)”.
Quem não entra nas novas regras?
A reforma não atinge o pequeno locador que possui poucos imóveis e renda moderada. Em regra, ficam fora da incidência do IVA:
- Quem possui um ou dois imóveis residenciais para locação;
- Quem recebe valores baixos de aluguel, sem habitualidade;
- Quem vende imóveis de forma eventual, fora dos critérios definidos pela lei.
Nesses casos, permanece apenas a cobrança normal do Imposto de Renda da Pessoa Física.
