Proprietários de imóveis enfrentarão alterações em sua carga tributária
Essa mudança traz um novo panorama para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como sua principal fonte de rendaA partir de 2026, os proprietários de imóveis que dependem da receita de aluguéis enfrentarão alterações significativas em sua carga tributária.
Com a implementação da Lei Complementar nº 214/2025, que estabelece diretrizes para a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser exclusivamente tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a ser sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Essa mudança traz um novo panorama para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como sua principal fonte de renda, causando um impacto imediato já desde o início da transição do sistema tributário, que está programada para se desenvolver entre 2026 e 2032.
Atualmente, os rendimentos de aluguéis recebidos por indivíduos estão apenas sob a incidência do IRPF, que é calculado conforme a tabela progressiva do imposto. Os proprietários fazem a declaração mensalmente através do carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste.
Diferentemente das empresas que atuam no setor imobiliário e que por lei precisam recolher tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins, os locadores que são pessoas físicas não têm essa carga adicional de tributação.
Essa situação privilegiada começará a mudar em 2026, com a introdução dos novos tributos que surgem da Reforma Tributária.
Novos tributos instituídos pela Reforma Tributária
A Lei Complementar nº 214/2025 introduziu dois tributos principais no modelo de IVA dual:
- O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que será de responsabilidade de estados e municípios;
- A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que será gerida pela União.
Esses tributos substituirão gradualmente impostos que já estão em vigor, como ISS, PIS e Cofins, e poderão incidir sobre atividades de locação de imóveis em circunstâncias específicas.
Novas normas
Conforme o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a obrigatoriedade de recolhimento do IBS e da CBS se aplicará a pessoas físicas que atenderem a duas condições cumulativas:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Ter uma receita bruta anual proveniente de locações superior a R$ 240 mil.
Se o locador exceder esses limites, mesmo que por um valor de até 20% dentro do mesmo exercício fiscal, ele estará sujeito à nova tributação.
Essa questão terá um efeito direto sobre os pequenos investidores que mantêm imóveis para aluguel, bem como sobre famílias que contam com essa renda como um complemento para a aposentadoria ou para o trabalho.
Início da cobrança e período de transição
Diferentemente de outras diretrizes da Reforma Tributária que só terão plena implementação em 2033, a cobrança do IBS e da CBS sobre locações terá início já em 2026, mas com alíquotas iniciais reduzidas.
A transição funcionará da seguinte maneira:
Nos anos de 2026 e 2027, serão aplicadas alíquotas simbólicas de IBS e CBS, permitindo que os contribuintes e os sistemas se ajustem a essa nova realidade.
A partir do ano de 2028, haverá um aumento gradual nas alíquotas dos novos impostos, enquanto se observará uma diminuição proporcional na cobrança de ISS, PIS e Cofins. Em 2033, os tributos antigos serão eliminados completamente, dando lugar à total implementação do IBS e da CBS.
Para os indivíduos que atualmente pagam somente o IRPF, cada fase dessa transição implicará um aumento real na carga tributária sobre os rendimentos de aluguéis.
