O impacto da Reforma Tributária no mercado de aluguéis

A recente Reforma Tributária, que unificará impostos sobre o consumo, está redefinindo o cenário da locação de imóveis no Brasil. 

Embora os impactos exatos ainda estejam sendo calculados, especialistas preveem um aumento da carga fiscal, o que deve exigir um período de adaptação para todo o mercado. 

As discussões indicam que esse aumento pode ser repassado aos inquilinos e que a atratividade de holdings imobiliárias pode diminuir.

Mudanças para as empresas

Atualmente, empresas que alugam imóveis, como as holdings imobiliárias, operam majoritariamente sob o regime de lucro presumido. 

Elas não pagam impostos estaduais ou municipais (ICMS e ISS) sobre a locação. Em vez disso, a carga tributária se concentra nos impostos federais sobre a renda (Imposto de Renda) e o consumo (PIS e COFINS), que somam 3,65%.

Com a Reforma, essa realidade mudará drasticamente. A atividade de locação passará a ser tributada pelos novos impostos unificados (IBS e CBS), que incluem a competência estadual e municipal. 

Mesmo com a previsão de um desconto de 70% sobre a alíquota-base do novo IVA Dual (que deve girar em torno de 28%), a alíquota efetiva para o setor imobiliário deve saltar para 8,4%. Somando-se a isso os impostos sobre a renda, a carga tributária total, que hoje é de aproximadamente 14,53%, pode chegar a 18,5% a 20%.

Mudanças para as pessoas físicas

O impacto da reforma também atinge as pessoas físicas que alugam seus imóveis. Até agora, a única tributação era o Imposto de Renda, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%.

Entretanto, a nova legislação prevê que pessoas físicas podem ser classificadas como contribuintes regulares do IBS e CBS. Para isso, devem cumprir um de dois critérios:

• Critério Anual: No ano anterior, a pessoa alugou mais de três imóveis e teve uma receita de aluguel superior a R$ 240 mil. É importante ressaltar que os dois requisitos precisam  que se cumpram simultaneamente.
• Critério Corrente: A renda de aluguel no ano atual ultrapassa R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.

Se enquadrada como contribuinte regular, a pessoa física terá sua carga tributária total, que hoje pode chegar a 27,5%, aumentada para cerca de 35,9%.

A situação é ainda mais crítica para a locação por temporada, ou seja, aluguéis de até 90 dias. Nesses casos, a atividade equipara-se a serviços de hotelaria e o desconto sobre o IVA Dual é menor (40% em vez de 70%). 

Com isso, a carga tributária total para o locador pode disparar, chegando a 45%.

Adaptação e futuro do mercado

Com a esperada elevação da carga tributária, o mercado de aluguéis deve passar por um período de incerteza. Especialistas acreditam que os proprietários tentarão repassar os novos custos para os inquilinos, o que pode encarecer os aluguéis. 

Por outro lado, a rentabilidade menor da atividade pode levar investidores a buscar outras opções, especialmente em um cenário de juros altos.

A nova regra, no entanto, também traz uma oportunidade: a não-cumulatividade. Isso significa que os contribuintes poderão abater do imposto a pagar alguns custos. 

Embora no setor de locação essas deduções não sejam volumosas, podem se tornar um fator importante para aliviar a carga, especialmente para locadores de temporada que arcam com despesas de manutenção.

Por fim, a reforma pode alterar o modelo de negócio das holdings imobiliárias. Atualmente vantajosas sob o ponto de vista fiscal, essas estruturas podem perder parte de sua atratividade.