FGTS libera novo teto para imóveis e muda crédito no Brasil; veja o que muda

A corrida pela casa própria ganhou um novo capítulo após mudanças que ampliam o uso do FGTS em financiamentos imobiliários.

Com regras que já estão valendo, imóveis de até R$ 2,25 milhões podem ser adquiridos usando o fundo, o que abre espaço para parte da classe média acessar financiamentos antes fora do alcance.

O anúncio foi feito em São Paulo e faz parte de um pacote que reorganiza o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A proposta libera recursos antes retidos, oferece mais flexibilidade aos bancos e promete movimentar o setor habitacional nos próximos anos.

Como funciona o novo modelo

A reestruturação deve destravar R$ 111 bilhões no primeiro ano. Desse total, R$ 36,9 bilhões entram no mercado de imediato, impulsionando a concessão de crédito.

A mudança mais relevante é o fim gradual da retenção de 20% dos depósitos da poupança pelo Banco Central, dinheiro que os bancos não podiam usar para financiar imóveis.

Agora, os valores ficam liberados, desde que as instituições comprovem que destinaram o montante equivalente em novos financiamentos. Só a liberação inicial de 5% já injeta entre R$ 20 bilhões e R$ 25 bilhões no setor, considerando a adesão da Caixa Econômica Federal.

O governo projeta um cronograma de liberação até 2027:

• 5% já liberados

• A partir de 2027: liberação anual de 1,5 ponto percentual

• Ao final de 10 anos: 100% dos recursos destravados

Segundo o Ministério das Cidades, a Caixa pode financiar até 80 mil unidades adicionais até 2026 com a nova política.

Impacto no mercado e uso do FGTS

O plano incentiva o uso de instrumentos como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que ganha importância como fonte de financiamento. Na prática, cada R$ 100 emprestados em crédito imobiliário destravam outros R$ 100 da poupança para uso livre dos bancos.

Especialistas avaliam que o novo formato não reduz imediatamente o custo dos financiamentos, mas cria alternativas que tornam o mercado mais dinâmico.

Com a Selic em 15% ao ano, a poupança perdeu atratividade, favorecendo produtos como LCI e CRI. Agora, o cenário muda e pode estimular operações antes inviáveis.

Regras de prazos e direcionamento

O crédito segue majoritariamente para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que limita juros a 12% ao ano. O direcionamento fica dividido assim:

• 80% dos recursos para o SFH

• 20% para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Os prazos variam de acordo com o valor do imóvel:

• Até R$ 1 milhão (SFH): 7 anos

• De R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões (SFH): 6 anos

• Acima de R$ 2,25 milhões (fora do SFH): 5 anos

Para contratos de 30 anos ou mais, o crédito pode ser contabilizado para direcionamento durante cinco anos.

Concorrência e novas possibilidades

O modelo também amplia a participação de instituições que não trabalham com poupança tradicional.

Isso porque incorpora depósitos interfinanceiros imobiliários, permitindo que novos players ofereçam crédito em condições semelhantes às dos grandes bancos.

O Ministério das Cidades afirma que isso aumenta a concorrência e estimula condições mais competitivas para o consumidor.

Jurídico alerta para cuidados

A advogada Siglia Azevedo explica que a ampliação do uso da poupança e do FGTS abre espaço para mais operações, mas também eleva a responsabilidade nos contratos. Entre os pontos de atenção estão:

• Origem dos recursos utilizados

• Regularidade documental

• Clareza das cláusulas contratuais

• Riscos de inconsistências cadastrais

Com mais operações no mercado, aumenta o risco de sobreposição de garantias e fraudes.

Por isso, uma análise jurídica preventiva passa a ser recomendada para evitar problemas futuros.