Transmitir um imóvel para filhos ou outros familiares pode gerar dúvidas sobre impostos e custos.
No Brasil, em 2026, a doação segue as regras gerais do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITCMD, sem isenção automática por idade, mesmo quando o doador tem mais de 65 anos.
Ainda assim, a legislação permite organizar a operação de forma a reduzir a carga tributária, principalmente pela escolha do valor do imóvel declarado no momento da doação.
Como funcionam as regras do Brasil
A doação de um imóvel é, em regra, isenta de Imposto de Renda para quem recebe o bem. Já o doador só precisa apurar ganho de capital se optar por atualizar o valor do imóvel no ato da transferência.
Por isso, a definição do valor informado é um dos pontos centrais do planejamento patrimonial.
Quando não há cobrança de Imposto de Renda
Não há incidência de ganho de capital quando o imóvel é doado pelo mesmo valor que consta na declaração do Imposto de Renda do doador.
Nesse caso, o bem é transferido pelo chamado valor histórico, evitando a cobrança de IRPF sobre a diferença entre o preço de compra e o valor atual.
Esse procedimento é permitido independentemente da idade do proprietário.
Quando a doação gera imposto
Se o doador decidir atualizar o imóvel para o valor de mercado no momento da doação, ocorre a apuração de ganho de capital.
Isso significa que a diferença entre o valor antigo e o valor atual do bem será tributada, mesmo que o doador tenha mais de 65 anos.
A legislação brasileira não prevê isenção específica de Imposto de Renda por idade para a doação de imóveis, incluindo a residência principal.
Qual o impacto do benefício por idade
Pessoas com mais de 65 anos contam com uma isenção mensal adicional aplicada a rendimentos de aposentadoria e pensão.
Esse benefício reduz a carga global do Imposto de Renda, mas não elimina a tributação sobre o ganho de capital quando há atualização do valor do imóvel.
Ou seja, ele não funciona como isenção direta para a doação de bens.
ITCMD: imposto estadual obrigatório
Além do Imposto de Renda, a doação de imóveis está sujeita ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Esse tributo é de competência estadual e incide sobre o valor do imóvel transferido. As regras variam conforme o estado, incluindo:
- alíquotas diferentes,
- faixas de isenção,
- formas de cálculo específicas.
Por isso, é essencial verificar a legislação local antes de formalizar a doação.
Planejamento evita custos e conflitos familiares
No Brasil, a escolha entre doar pelo valor histórico ou atualizar para o valor de mercado influencia diretamente no imposto a ser pago.
Analisar previamente a idade do doador, o valor do imóvel e as regras do ITCMD do estado permite reduzir gastos e organizar a sucessão de forma mais clara.
Antecipar a transferência também pode evitar disputas futuras entre herdeiros e tornar o processo mais simples do ponto de vista jurídico e tributário.
Um planejamento cuidadoso ajuda a proteger o patrimônio e a dar segurança à família no momento da transmissão do bem.
